万达集团创始人王健林
经确认，万达集团已接管北京东西两座大型购物中心——原卓展购物中心和蓝色港湾的经营权。这是万达时隔多年重返北京核心商圈的重大举措。 36氪近日走访了解到，由于疫情影响和历史遗留问题，两处商业物业的更新升级遇到了困难。
36氪获悉，从2022年5月开始，位于北京朝阳区亮马河畔的蓝色港湾已移交给万达管理，但并未进行大刀阔斧的改造。商场里的商户大多没有变化，废弃已久的19号楼也没有任何施工迹象。
蓝色港湾这个名字也被保留，没有加入万达元素。此前有消息称，万达正计划推出自有院线，但这一消息尚未得到万达方面的证实。 6月6日，蓝色港湾旗下影院竹影耳洞传奇影院短暂恢复营业，但因疫情防控原因于6月14日再次停业。
蓝色港湾自2008年12月起由业主经营。2016年，时任蓝色港湾常务副总经理的陆超透露，朝阳公园旁的购物中心因运营初期定位不明确，经历了一段艰难的时期。 2012年，蓝色港湾主攻儿童和餐饮业务。 2016年，其重新调整品牌街头定位，主打运动业务。截至目前，蓝色港湾已引进众多运动品牌和健身机构，其中该店是该品牌在亚洲最大的单体店。
蓝色港湾东北部地区的19号楼年久失修，建筑本身也出现了受损的迹象。大楼附近的区域曾经被用作临时停车场。 2022年3月，万达商管正式接管蓝色港湾前，蓝色港湾物业保安管理部贴出通知，清理该区域所有车辆，并设置围栏封闭该区域。但到目前为止，还没有工人进入19号楼的施工现场。
在北京海淀区西五环，原卓展购物中心改造工程已经开始。 36氪6月中旬走访时发现，卓展中心大楼周围已设置围栏，内部拆除工作也在进行中。消防、水电将全部拆除并重做。此前有消息称，这座矗立在北京西部的庞然大物将被建成万达在北京的标志性产品——北京五棵松万达广场。
据36氪了解，自2019年以来，商场内大部分商户已关闭，其中包括北京星火成龙影城和星巴克等品牌店。目前，除少数银行外，其他底层商户均已清零。
与此同时，卓展中心与部分商户之间也存在租赁纠纷。公开公告显示，北京肯德基有限公司、北京必胜客比萨有限公司分别拥有该商场B1-111号、A1-05号西南侧物业的租赁权、B1-112号、A1-06号西南侧房产以及餐厅内所有房产。宣告合法所有权，并就与业主的纠纷向海淀区人民法院提起诉讼。这两项公告均将于 2022 年 6 月 6 日发布。
公开资料显示，卓展中心建筑面积超过34万平方米，是一座超大型的箱型购物中心。自2009年正式开业以来，一直未能完全出租。近年来，该综合体多次易主，从华西集团到卓展集团。也迎来了蓝色港湾，更名为蓝色港湾购物中心（五棵松店），但始终难以振兴。
根据万达商管提交的招股书，万达的轻资产运营有两种方式，即委托管理模式和租赁运营模式。两项服务范围相同，但收入来源和成本明显不同。在委托管理模式下，万达可以向业主收取商业管理服务费，而物业管理服务费则按每月每平方米固定收费。在租赁经营模式中，经营者与业主签订长期合同，将物业整体出租，然后出租给各个商家。这样一来，经营者就拥有了更大的权力，其收入中还包括商户租金收入。
36氪了解到，房地产企业在改造旧商业楼时，多采用委托管理模式。公开资料显示，万达与蓝港控股签订合同，接管卓展中心整体运营权，为期20年。可以推测其采用的是委托管理模式。双方均未进一步透露蓝色港湾与万达的合作方式。
此前，4月1日，中国建筑集团与万达集团签署战略合作协议。通过此次合作，建业将把旗下多个商业项目的经营权移交给万达，为期约10年，耗资7亿元。 3月28日，鑫源与万达还签署了合作协议。双方将在业务管理、资产管理等领域开展合作。今年2月，万达还接手了山西房地产公司天森集团的一个商业项目。
进行轻资产转型的万达商管，正在赴港上市的路上。 4月更新的招股书显示，2021年，万达商管集团实现营收471.05亿元，同比增长20.37%；归属于母公司所有者的净利润132.92亿元，与往年同期基本持平，如期完成与战略投资者的2021年业绩押注。
但公司2021年公允价值变动收益为53.43亿元，较2020年公允价值变动收益减少11.2亿元。截至2021年末，万达商管资产负债率为70.9%比上半年的80.4%下降了近10个百分点。
在房地产行业债务违约风险全面上升的背景下，万达是民营开发商中为数不多的“幸存者”之一。 5月，惠誉确认大连万达商业管理集团有限公司的长期外币发行人违约评级（IDR）为BB+，确认万达商业地产（香港）有限公司的发行人违约评级、高级无抵押评级及其美元票据的担保。评级为BB。
惠誉认为，万达商业管理的轻资产购物中心将减少其资本支出需求并支持其近期财务状况。截至2021年底，共有轻资产购物中心417家，其中第三方拥有132家。其目标是到2022年开设50家以上购物中心，其中80%以上采用轻资产模式，由其运营购物中心并获得约30%的租赁利润。
作者 |詹方阁