介绍
北京卓展购物中心的牌匾已更名为蓝色港湾。蓝色港湾团队自2016年3月接手该项目以来一直保持低调、谨慎。这座“京西最大的百货商店”经历了10年的坎坷命运。是否有机会翻身，化腐朽为神奇？
2017年1月1日，北京五棵松卓展购物中心的牌匾悄然变更为蓝色港湾购物中心。至此，北京已经有了第二家蓝色港湾，那就是蓝色港湾五棵松店。
事实上，2016年3月，蓝色港湾派出团队接管了濒临破产的北京卓展购物中心。半年多来，这家号称“京西最大百货店”的百货店定位不断降低，业态不断调整，但一直保持神秘。经过投资者和经营者的多次变迁，这个命运多舛10年的大型MALL能否走出低谷，起死回生？
令人好奇的是，根据消息显示，目前蓝色港湾五棵松店似乎“项目股东性质及经营权归属未定”？虽然接手了商场的管理权，但蓝色港湾的母公司却太低调了。卓展购物中心收购是全资收购、参股还是托管？在京西商业陷入分裂战的背景下，运营团队能否发挥创造力，成功运营？
10年风雨历程：投资者和经营者多重变故
莱康五棵松店位于五棵松片区，南临长安街，西临西四环中路，总建筑面积34万平方米。
该项目是北京五棵松文化体育中心的一部分。五棵松文体中心由五棵松体育场（现名乐视体育生态中心）、写字楼、大型综合商场、商业街等组成，初始物业开发商为华熙国际投资集团，购物中心为现蓝港口。商城最早的历史可以追溯到2007年，10年来，商城已经更换了三轮投资者和六轮交易团队。
资料显示，华熙国际投资集团于2007年开始筹建该购物中心，当时项目命名为“华熙长安MALL”，定位为“京西奢侈品消费中心”。华熙国际邀请了曾经经营过杭州大厦和深圳万象的人士，被称为“百货一姐”的李玲担任该项目的总经理，计划于2008年底开业，但未能如愿。意识到这一点。
李玲离开后，2009年，吴阳明带领的运营团队接管了该项目，并将其更名为华西乐贸购物中心。项目定位调整为京西娱乐休闲中心，成为家庭体验式消费中心，引入主力店太平洋百货实现部分开业。
但美好的时光并没有持续多久。 2010年，华西乐猫第三次更换运营团队，项目由王新民领衔的新“地盘”团队接手。虽然商场引进了耀丽成龙影城新旗舰店，但经营却一直无法走上正轨。
2012年，总部位于东北的卓展集团收购华西乐贸，正式进军北京市场。但“北京版”卓展购物中心始终难以在东北市场复制成功，高端精品百货的消费方式也难以被市场接受。 2012年和2013年，卓展购物中心两次宣布开业，但未能实现整体开业。
蓝色港湾五棵松店中庭
全联房地产商会商业地产研究会会长王永平分析，卓展购物中心拟打造成北京西部的新光天地。但2012年以来，受反腐政策影响，北京奢侈品消费大幅下滑。卓展高端零售业态客群受到严重影响。此外，该项目的区位条件并不理想。周边缺乏甲级写字楼和金融商务区，不具备成为奢侈品购物场所的条件。性能自然无法保证。
在此情况下，卓展集团寻求将该项目推向市场出售。 2015年底，有消息证实，蓝色港湾母公司将接管北京卓展购物中心，蓝色港湾成为该项目的业主。
业内人士表示，“蓝色港湾的母公司中汇国华实业集团的主营业务不是商业地产，朝阳园区的蓝色港湾项目是一个偶然的产物，并不是公司的战略布局方向。蓝色港湾的老板港口和东北“卓战的老板很熟，而且都是东北人，所以双方合作了。”
据亚太商业地产研究院院长朱凌波介绍，莱康五棵松店此前已更换过数位投资人和管理团队。多年来一直半死不活，项目运营失败，成为北京商业地产知名的负面案例。以往交易团队的共同特点是，他们都有传统的百货商店主题和相对保守的做法。卓战接任后的改革都是渐进式创新，没有颠覆性创新。随着商场的快速发展和运营的创新，商业重塑、起死回生已经不可能。 ，所以很难生存。
现状：收购方蓝色港湾疑点重重
蓝色港湾母公司接手卓展之前，其唯一的大型商业项目是朝阳公园蓝色港湾国际商务区，规模约15万平方米。它被称为中国第一座公园，也是北京为数不多的开放体验之一。商业标杆项目之一。
奇怪的是，自2015年底接手卓展购物中心以来，蓝色港湾一直没有公布该项目的状况。对于此次收购金额，究竟是全资收购该项目，还是注资控股，其从未正式表态。 ，或者只是托管该项目，都是未知且充满疑问的。
朱令波表示，尽管运营团队变动较多、项目本身存在缺陷、前期负面案例较多、负面情绪积累，但蓝色港湾接手后，业界对这个项目还是高度关注。 “这个项目还有转机吗？” ，你能化腐朽为神奇吗？”
蓝色港湾五棵松店外观
据蓝色港湾内部员工透露，虽然接手卓展购物中心已有一年时间，但蓝色港湾老板尚未确定该项目运营的大方向和政策。内部思路尚未明确。该项目的股东性质、经营权归属尚未确定，事项十分复杂。而且，蓝色港湾派出的第一任总经理上任后不久就被更换。去年3月第二任总经理紧急上台处理事宜。
不过，目前有两件事已经得到证实。一是该项目已更名为蓝色港湾，二是项目投资和现场管理均由蓝色港湾团队主导。卓展的团队已不再在项目现场工作。
该人士称，蓝色港湾派出的管理团队于2016年3月进入该项目。“接管时，商场3楼、5楼已经空置，没有商户。”为了确保商场能够生存而不倒闭，管理团队采取了一些补救措施。 “我们从6月底开始招商，做了一些适应性的改变，调整了一些品牌，为商场的继续运营奠定了基础，但一楼的品牌我们仍然无法调整。”
儿童品牌嘉文乐园于2016年6月入驻该项目。嘉文公司董事长张彦斌告诉笔者，目前商场开业率在60%左右，周一至周五日均客流量为5万人次。
朱凌波认为，北京西部地区聚集了大量IT、大学、政府公务员等高净值人士。他们消费能力高，追求时尚消费品。消费群体确实存在，但北京西部地区一直缺乏中高端综合商业项目。目前西部的中关村购物中心、华联社区商城、华润七彩城等以传统业态为主，缺乏创新项目。
“蓝港有创新的理念基础，如果他们接手的话我很期待。蓝港可能是打算在北京扩大规模，所以我接手。希望蓝港能以新的空间场景打造和服务打开局面创新。”朱凌波说。
未来：京西商业细分大战激烈
1月23日，当笔者从五棵松地铁站进入商场时，发现蓝色港湾五棵松店内有星耀成龙影城、优衣库、H&M、GAP等快时尚品牌的总店，以及儿童娱乐场所等。如嘉文乐园和白鲸世界。品牌、跨境电商体验店以及云海菜、西贝等众多餐饮品牌。卓展时代的GUCCI、万宝龙、COACH、MAX MARA等奢侈品牌依然营业。业态组合很传统，整体经营也比较稳定，但一楼不少柜台已被拆除，一楼、二楼、五楼不少商铺空置。
蓝色港湾五棵松店二楼空置商铺较多
蓝色港湾五棵松店一楼柜台被拆除，留下商业空白
张彦斌告诉笔者，蓝色港湾去年接手卓展后，将三楼改为儿童业务，并在五楼新增餐饮业务，增强了对家庭顾客的吸引力。跨境电商体验店人气很高，但一楼、二楼不少零售店铺空置，影响了商场人气。
王永平认为，接手该项目后，蓝色港湾放弃了高端定位，转型为家庭生活MALL，保留了豪华、轻奢的商业业态。调整思路是增加体验业态，通过暂时牺牲租金收入培养人气，逐步形成客群。影响。
然而，莱康五棵松店不可避免地会受到五棵松商圈整体不景气的影响。笔者在走访中发现，与五棵松地铁站相连的998商业街已空置。出地铁的行人必须穿过漆黑、冷清的998商业街10分钟才能到达商场的B1层。此外，在地铁入口的另一个方向，华西自有的HI-UP商业街只开设了一家宜家订购中心和几家餐厅。招商难，导致HI-UP商业街人流十分稀疏。
商业街998号空置
商圈本身并不乐观。莱恩康五棵松店还面临强大的外部竞争对手，即距离项目仅8公里、仅15分钟车程的世纪金源购物中心。金源购物中心建筑面积68万平方米。位于海淀区远大路1号，地铁10号线长春桥站西北口，是北京最大的单体商业项目，集燕莎友谊商城、餐饮天地、娱乐天地于一体。 、儿童世界、体育世界等完整的业态组合，吸引顾客的效果非常明显。
王永平认为，莱康五棵松店（2.4万平方米）打造的儿童业态规模虽然不及金源购物中心（3万平方米），但更具体验性和特色，会吸引更多顾客。此外，联想果蔬生鲜超市已确定入驻商场，与金源购物中心的易初莲花超市竞争将更具吸引力。
京西商业陷入分裂战。世纪金源购物中心、宜家汇聚购物中心、凯德广场翠微店等都在想尽办法吸引自己的消费群体。莱康五棵松店面临着不小的压力，打造京喜的商业标杆可能不是通过简单的业态和品牌调整就能实现的。
“蓝港接手后，如果我们能在体验空间打造、业态品牌布局、营销新理念传播、线上线下一体化服务等方面进行创新和调整，新模式值得我们借鉴。大悦城、K11、太古里。观念上，有机会突破传统观念，创造消费新增量、新需求，打造标杆商场。”“澜港规模足够大，给交易团队一个尝试的机会，但业务培育需要时间。做这个项目给团队特别是主力交易员带来了很大的压力。”朱凌波说。